கிராம நத்தம் நிலம் வாங்குவதற்கு முன் தெரிந்திருக்க வேண்டிய சட்டங்கள்

 கிராம நத்தம் நிலம் வாங்குவதற்கு முன் தெரிந்திருக்க வேண்டிய சட்டங்கள்

தமிழகத்தில் சொத்து வாங்குபவர்களில் பலர் குறைந்த விலையில் கிடைப்பதால் கிராம நத்தம் (Grama Natham) நிலங்களை வாங்க ஆர்வம் காட்டுகின்றனர். 

ஆனால், "நத்தம் நிலம் என்பதால் எந்தப் பிரச்சினையும் இல்லை" என்று நினைத்து வாங்குவது பின்னர் பெரிய சட்டச் சிக்கல்களை உருவாக்கலாம். 

எனவே, கிராம நத்தம் நிலம் வாங்கும் முன் அதன் சட்ட நிலை, உரிமை, ஆவணங்கள் மற்றும் நடைமுறைகளை நன்கு அறிந்திருக்க வேண்டும்.

*கிராம நத்தம் நிலம் என்றால் என்ன?*

கிராம மக்கள் குடியிருப்பதற்காக ஒதுக்கப்பட்ட நிலம் பொதுவாக கிராம நத்தம் என்று அழைக்கப்படுகிறது. 

இது விவசாய நிலம் அல்ல. பாரம்பரியமாக குடியிருப்பு பயன்பாட்டிற்காக பயன்படுத்தப்பட்ட நிலமாகும்.

அனைத்து நத்தம் நிலங்களும் ஒரே சட்ட நிலை கொண்டவை அல்ல. ஒவ்வொரு நிலத்தின் வரலாறு, வருவாய்த் துறை பதிவுகள் மற்றும் ஆவணங்களைப் பொறுத்தே அதன் உரிமை தீர்மானிக்கப்படுகிறது.

*கிராம நத்தம் நிலத்தை வாங்கலாமா*

வாங்கலாம். ஆனால், சட்ட ரீதியாக முழுமையான ஆவணங்கள் மற்றும் உரிமைத் தொடர் (Chain of Title) சரியாக இருப்பதை உறுதி செய்த பிறகே வாங்க வேண்டும்.

விலை குறைவாக உள்ளது என்பதற்காக மட்டும் வாங்குவது மிகவும் ஆபத்தான முடிவாக இருக்கலாம்.

*வாங்குவதற்கு முன் கட்டாயம் பார்க்க வேண்டிய ஆவணங்கள்*

- தாய் பத்திரம் (Mother Deed)

- முந்தைய விற்பனைப் பத்திரங்கள்

- பட்டா

- சிட்டா

- அடங்கல்

- புல வரைபடம் (FMB)

- வில்லங்கச் சான்று (EC)

- வரி ரசீதுகள்

- மின்சார இணைப்பு அல்லது குடிநீர் இணைப்பு தொடர்பான பதிவுகள் (இருந்தால்)

இந்த ஆவணங்கள் அனைத்தும் ஒன்றுக்கொன்று பொருந்துகிறதா என்பதை சரிபார்க்க வேண்டும்.

*பட்டா இருந்தால் மட்டும் போதுமா?*

இல்லை.

பட்டா என்பது வருவாய்த் துறை பதிவு மட்டுமே. அது தனியாக முழுமையான உரிமை ஆவணம் அல்ல.

பட்டாவுடன் சேர்த்து பதிவு செய்யப்பட்ட ஆவணங்கள், உரிமை மாற்றங்கள் மற்றும் EC ஆகியவற்றையும் கட்டாயம் சரிபார்க்க வேண்டும்.

EC முக்கியமா?

மிகவும் முக்கியம்.

*EC மூலம் அந்த நிலத்தின் மீது:*

- அடமானம் உள்ளதா?

- விற்பனை செய்யப்பட்டுள்ளதா?

- செட்டில்மென்ட் செய்யப்பட்டுள்ளதா?

- பரிசளிப்பு ஆவணம் உள்ளதா?

என்பதை அறிய முடியும்.

ஆனால் EC-யில் வழக்குகள் அனைத்தும் தெரியாது. எனவே அதையும் மட்டும் நம்பி முடிவு செய்யக்கூடாது.

*நீதிமன்ற வழக்கு உள்ளதா?*

சொத்து மீது சிவில் வழக்கு அல்லது தடை உத்தரவு உள்ளதா என்பதை தனியாக சரிபார்க்க வேண்டும்.

வழக்கு நிலுவையில் இருக்கும் சொத்தை வாங்கினால், பின்னர் வாங்குபவரும் அந்த வழக்கின் விளைவுகளை எதிர்கொள்ள நேரிடலாம்.

*அளவீடு செய்ய வேண்டுமா?*

கண்டிப்பாக.

FMB வரைபடத்தின் அடிப்படையில் அரசு அங்கீகரிக்கப்பட்ட சர்வேயர் மூலம் நிலத்தை அளவீடு செய்து:

- எல்லைகள் சரியாக உள்ளதா?

- ஆக்கிரமிப்பு உள்ளதா?

- பரப்பளவு பத்திரத்துடன் பொருந்துகிறதா?

என்பதை உறுதி செய்ய வேண்டும்.

*நேரில் ஆய்வு செய்ய வேண்டுமா?*

ஆம்.

நிலத்தை நேரில் பார்வையிட்டு:

- யார் பயன்படுத்துகிறார்கள்?

- வேலி அமைக்கப்பட்டுள்ளதா?

- வீடு கட்டப்பட்டுள்ளதா?

- அண்டை நில உரிமையாளர்கள் ஏதேனும் எதிர்ப்பு தெரிவிக்கிறார்களா?

என்பதையும் அறிந்து கொள்ள வேண்டும்.

*வாரிசு பிரச்சினை உள்ளதா?*

முந்தைய உரிமையாளர் இறந்திருந்தால்,

அவரது அனைத்து சட்ட வாரிசுகளும் சொத்தை விற்க சம்மதித்துள்ளனரா என்பதை உறுதி செய்ய வேண்டும்.

ஒரு வாரிசு மறைக்கப்பட்டிருந்தாலும் எதிர்காலத்தில் வழக்கு வர வாய்ப்பு உள்ளது.

அரசு நிலமா என்பதை எப்படி தெரிந்து கொள்வது?

*வருவாய்த் துறை பதிவுகள் மூலம்:*

- புறம்போக்கு நிலமா?

- அரசு ஒதுக்கீட்டு நிலமா?

- கிராம நத்தம் பதிவா?

என்பதை சரிபார்க்க வேண்டும்.

இதில் சந்தேகம் இருந்தால் தாசில்தார் அலுவலகத்தில் விளக்கம் பெறுவது நல்லது.

*வங்கிக் கடன் கிடைக்கிறதா?*

பல வங்கிகள் ஆவணங்கள் தெளிவாக இருந்தால் மட்டுமே நத்தம் நிலங்களுக்கு கடன் வழங்குகின்றன.

வங்கி கடன் மறுக்கப்பட்டால் அதற்கான காரணத்தையும் அறிந்து கொள்ள வேண்டும்.

*வழக்கறிஞரின் Legal Opinion ஏன் அவசியம்?*

சொத்து ஆவணங்களில் பொதுமக்களுக்கு தெரியாத பல சட்ட குறைபாடுகள் இருக்கலாம்.

*அனுபவமுள்ள வழக்கறிஞர்:*

- உரிமைத் தொடர் சரியா?

- ஆவணங்களில் முரண்பாடு உள்ளதா?

- வழக்கு அபாயம் உள்ளதா?

- வாங்குவது பாதுகாப்பானதா?

என்பதை ஆய்வு செய்து சட்டக் கருத்துரையை வழங்குவார்.

அதன்பிறகே வாங்கும் முடிவை எடுப்பது பாதுகாப்பானது.

*முடிவுரை*

கிராம நத்தம் நிலம் வாங்குவது சட்டப்படி சாத்தியமானதே. ஆனால் "நத்தம் நிலம் என்பதால் பிரச்சினை இருக்காது" என்ற எண்ணம் தவறானது.

ஆவணங்கள், உரிமைத் தொடர், பட்டா, EC, FMB, வாரிசு விவரங்கள், நீதிமன்ற வழக்குகள், நிலத்தின் உண்மை நிலை ஆகிய அனைத்தையும் முழுமையாக ஆய்வு செய்த பிறகே வாங்க வேண்டும்.

சில ஆயிரம் ரூபாய் செலவில் சரியான சட்ட ஆலோசனை பெறாமல், பல லட்சம் ரூபாய் மதிப்புள்ள சொத்தை வாங்குவது மிகப்பெரிய ஆபத்தாக முடியும்.

சரியான ஆவண ஆய்வு, அனுபவமிக்க வழக்கறிஞரின் சட்டக் கருத்துரை மற்றும் நேரடி நில ஆய்வு ஆகிய மூன்றும் இருந்தால் மட்டுமே கிராம நத்தம் நிலத்தை பாதுகாப்பாக வாங்க முடியும்.

நன்றி

 தேசிய சட்ட நீதி இயக்கம் சட்ட உதவி மையம் 

இதில் உள்ள புகைப்படங்கள் மற்றும் காணொளி காட்சிகள் அனைத்தும் செயற்கை நுண்ணறிவை கொண்டு உருவாக்கப்பட்டவை

whatsapp group join now  click here

whatsapp channel join now 

UNITED CIVIL ENGINEERS ASSOCIATION channel on WhatsApp: click here

https://www.instagram.com/uceapudukkottai/

https://www.facebook.com/profile.php?id=61581666359616

https://www.youtube.com/@UnitedCivilEngineersAssociatio

#UCEA #UCEAEXPO #UCEAEXPO2027

#CivilEngineering #StructuralEngineering #CivilEngineers #BuildingConstruction #HouseConstruction #ConstructionTips #HomeDesign #Architecture #EngineeringLife #BornToBuild #CivilEngineeringTips #RoomSizes #FloorPlanDesign #HousePlanning #ResidentialDesign #LivingRoomDesign #BedroomDimensions #HomeLayout #ArchitecturalDrawing #VastuShastra #VastuTips #VastuForHome #HappyHomeVastu #WaterTankVastu #StaircaseVastu #HomePositivity #IndianArchitectureVastu #ElectricalWiring #HouseWiring #ElectricalSafety #WireSizesChart #HomeElectrical #FireSafetyTips #ElectricalEngineering #CopperWire #ReadingDrawings #StructuralDrawing #BlueprintReading #EngineeringBlueprints #RebarNotation #GridLines #SiteEngineerTips #CivilEngineeringStudent #SepticTankDesign #WasteWaterManagement #PlumbingEngineering #SanitaryEngineering #SepticTankSize #HomeSanitation #CivilDetails

#ContractGuidelines #BuildingOwnerGuide #ConstructionLaw #EngineeringAssociation #ConstructionAgreement #BuildingContract #ConstructionGuide #CivilEngineering #BuildersAndOwners #RealEstateAgreement #PudukkottaiBuilders #TamilConstruction #CivilEngineersTamilNadu #Pudukkottai